Beranda Hukum Ternyata Begini Bedanya Pengurusan Hak Guna Bangun dan SHM!

Ternyata Begini Bedanya Pengurusan Hak Guna Bangun dan SHM!

Ternyata Begini Bedanya Pengurusan Hak Guna Bangun dan SHM Mohan Se

Hak guna bangunan dan hak milik. Jika berniat melakukan jual beli tanah bangunan tertentu, cobalah bertanya tentang status HGB atau SHMnya. Kedua jenis sertifikat tersebut menjadi bukti suatu lahan tergolong aman tanpa sengketa atau permasalahan beresiko lainnya. Seringkali pembeli tanah tertipu karena mendapati konflik bersama masyarakat sekitar, sebab tidak teliti ketika mengecek seluruh berkas jual beli.

Walau mungkin tidak asing mendengar istilah HGB dan SHM, tetapi sedikit sekali yang mampu memahami atau bahkan membedakan dua definisi istilah tersebut. Khususnya bagi yang baru masuk ke dunia properti wajib sekali memahami pengertian dari HGB dan SHM, sehingga bisa paham kedudukan kedua sertifikat tersebut di dalam hukum.

HGB dan SHM

Tanpa adanya HGB  atau SHM, suatu tanah atau bangunan dianggap bermasalah. Selain menjadi bukti, kelengkapan surat tersebut menunjukkan kualitas lahan sebelum diperjual belikan kepada masyarakat luas. Orang cerdas akan mengutamakan statusnya dibandingkan hanya mengincar bentuk dan karakteristik luar. Kondisi bangunan harus bersih tanpa sengketa supaya tidak berujung masalah baru.

Legalitas bangunan diakui apabila dilengkapi salah satu sertifikat tersebut. Banyak orang belum paham tentang perbedaan kedua bukti kepemilikan tersebut, sehingga menganggap remeh proses pembuatannya. Walaupun sudah punya SHM, sebaiknya pemilik lahan membuat HGB apalagi terdapat bangunan besar dengan fungsi khusus. Misalnya bangunan kantor, perusahaan, toko, dan sebagainya.

Untuk memberikan wawasan luas kepada Anda, simak informasi tentang pengertian HGB dan SHM berikut! Jangan sampai minim pemahaman ketika melakukan jual beli bangunan. Pihak pembeli akan menanyakan ketersediaan sertifikat tersebut sebagai pertimbangan utama. Sedangkan pihak penjual dapatkan keuntungan karena kualitas bangunannya bertambah bagus karena memiliki legalitas resmi.

Suatu tanah atau bangunan yang telah memiliki sertifikat HGB dan SHM nilai ekonomis aset tersebut akan lebih tinggi. Selain dianggap legal secara hukum, juga tidak menimbulkan rasa was-was bagi pembeli akan kepemilikan tanah atau bangunan nantinya.

Pengertian Umum HGB dan SHM

HGB singkatan dari Hak Guna Bangunan yaitu bukti kepemilikan seseorang terhadap bangunan-bangunan. Bangunan tersebut didirikan diatas tanah yang bukan milik sendiri. Contohnya Anda termasuk penyewa lahan untuk dibangun area pertokoan, kantor maupun jenis bangunan lain. Jangka waktu bukti HGB berlangsung maksimal 30 tahun, karena pemilik bangunan tidak menggunakan tanah pribadi. Pengaturan HGB diatur dalam UUPA pasal 35-40.

Jadi pemegang sertifikat HGB hanya memiliki wewenang atas penggunaan bangunan, bukan penguasaan penuh tanah dan bangunan. Tanah yang dipergunakan bisa tanah  milik pemerintah atau perorangan.  Pemanfaatan tanah memiliki batas waktu sesuai dengan pengajuan perizinan awal, biasanya digunakan untuk kepentingan komersil.

Syarat HGB

Pemilik HGB harus merupakan WNI disertaii badan hukum Indonesia untuk pengurusan surat tersebut. Apabila menggunakan badan hukum asing maka syaratnya wajib memenuhi standar negara Indonesia. Warga Negara Asing yang akan mengajukan sertifikat HGB harus memiliki izin tinggal, memiliki Kartu Izin tinggal Terbatas (KITAS) yang hanya bisa dipakai untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang lagi selama 20 tahun. Ciri lain HGB yaitu ditentukan jangka waktunya, apalagi terdapat perjanjian otentik antara pemilik tanah dan calon pemegang HGB tersebut.

Sedangkan SHM atau Surat Hak Milik berlaku seumur hidup karena telah dipunyai sejak turun-menurun. Oleh karenanya SHM bersifat kuat, mutlak dan penuh mengenai kepemilikan sebuah tanah. Sesuai dengan UUPA pasal 20 bahwa hak milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik tersebut bisa didapatkan dari warisan keluarga berdasarkan hukum adat, perdata maupun agama. Cara peralihan kepemilikannya bisa melalui jual beli, hibah, wasiat, dan sebagainya.

Bisa disimpulkan pengertian kedua sertifikat kepemilikan hak tersebut. SHM merupakan hak seumur hidup tanpa bisa diganggu gugat karena bersifat turun-temurun. HGB hanya berlaku selama jangka waktu maksimal dan atas izin pemilik tanah tempat pembangunan gedung. Keduanya diatur dalam UU Nomor 5, Tahun 1960 mengenai aturan UUPA (Undang-Undang Peraturan Pokok Agraria). Surat Hak Milik (SHM) merupakan legalitas paling tinggi dari kepemilikan suatu tanah.

Bedanya Pengurusan HGB dan SHM

Sertifikat HGB dan SHM memiliki cara pengurusan berbeda. Jika Anda hanya ingin membangunan gedung baru di tanah orang lain maka pergunakan Hak Guna Bangun. Pengurusannya bisa datang dan mengisi formulir pendaftaran di kantor Pertahanan. Berbagai syarat wajib dilengkapi seperti fotokopi KTP pemohon, rancangan arsitektur bangunan, surat pernyataan arsitek, dan lain-lain.

Pemilik HGB dapat mengubah sertifikatnya menjadi  hak milik tanah. Prosedurnya lebih rumit namun Anda dapat memanfaatan bangunan tanpa batas waktu. Caranya mengurus berkas ke Kantor Pertahanan dengan melampirkan fotokopi HGB untuk dijadikan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah. Barulah setelah berhasil Anda mendapatkan Surat Hak Milik tanah beserta bangunannya.

Pengurusan HGB untuk perorangan dengan tanah yang luasnya 3.000 meter persegi atau badan hukum dengan luas tanah maksimal 20.000 meter persegi, maka kepengurusannya dapat dilakukan di Kepala Kantor Pertanahan. Lain halnya untuk kriteria luas tanah perorangan 600 meter persegi dan tidak lebih dari 1.000 meter persegi, maka pengurusannya wajib datang ke Kanwil BPN. Untuk pengurusan tanah yang luasnya melebihi 10.000 meter persegi dapat dilakukan di Kepala Badan Pertanahan Nasional (KBPN).

Berdasarkan PP No.46 tahun 2002

biaya untuk memperpanjang Hak Guna Bangun dirumuskan sebagai berikut:

Masa perpanjangan HGB (20 tahun) dibagi 30 tahun dikalikan 1%. Hasil perhitungan ini dikalikan dengan hasil pengurangan (NPT) Nilai Perolehan Tanah dengan NPT yang Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) kemudian dikali 50%. Besarnya nilai NPT dan NPTTKUP dapat dilihat pada SPT Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tanah yang akan diperpanjang Hak Guna Bangunnya.

Ketika akan melakukan perpanjangan HGB biasanya akan melewati proses pemeriksaan tanah oleh pihak BPN. Tentunya akan ada biaya yang harus dikeluarkan untuk kegiatan ini. Biaya pengukuran tanah dihitung dengan rumus luas tanah dibagi 500 dikali (HSBku) Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran kemudian ditambah Rp 100.000 untuk luas tanah minimal 5 hektar.

Pengurusan SHM

Sementara pengurusan SHM biasanya dilakukan berdasarkan peraturan hukum berlaku. Jadi Anda mempersiapkan berbagai dokumen terlebih dahulu seperti identitas KTP, KK, fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti pembayaran PBB, serta keterangan tanah bebas sengketa. Berbahaya sekali jika lahan tersebut masih mengalami perselisihan sebelum dijual belikan.

Selanjutnya datangilah kantor BPN untuk menyerahkan keseluruhan dokumen lengkap kepada petugas. Jika Anda belum menguasai alur lengkapnya, silakan berkonsultasi kepada mereka sehingga tidak ada hal-hal penting terlewatkan. Formulir pendaftaran pengajuan SHM dibeli seharga tertentu, kemudian pemohon membuat janji dengan petugas untuk observasi tanah.

Begitulah perbedaan diantara dua macam sertifikat penting yaitu HGB dan SHM. Harap Anda menguasai aturan pembuatan bukti tersebut apabila berminat melakukan jual beli tanah maupun bangunan. Tanpa kedua bukti tersebut, masyarakat tidak mengakui keabsahan tanah dan bangunan tersebut sehingga sering mendatangkan berbagai masalah.

Pengacara Pertanahan

Kami sangat mengerti permasalahan yang sedang anda hadapi adalah :

  1. Tidak mengerti hukum dengan baik
  2. Butuh penyelesaian dengan baik
  3. Ketidak tauan prosedur yang baik dan benar
  4. Tidak tau bagaimana membela diri di hadapan pengadilan
  5. Terkadang memerlukan saksi ahli
  6. Tidak mengerti istilah-istilah hukum
  7. Membetulkan dan melengkapi berkas-berkas dokumen sidang
  8. Butuh pendampingan selama pengajuan gugatan sidang
  9. Membutuhkan banyak waktu dan kesabaran selama masa persidangan

Jangan khawatir, Serahkan semua permasalahan anda kepada kami karena :

  1. Perusahaan resmi dan terdaftar di kementrian hukum dan ham sejak tahun 2008
  2. Memiliki kredibilitas legalitas usaha
  3. Memiliki kantor yang jelas alamatnya
  4. Staff ahli yang akan memberikan pendampingan dan pelayanan
  5. Konsultan yang siap melayani konsultasi kapan saja
  6. Bisa dihubungi melalui email, whatsapp, dan telp di jam kerja
  7. Update informasi perkembangan kasus
  8. Lebih dari 1000 client telah menggunakan Klinik Hukum Jangkar sebagai partner

Bagaimana cara konsultasi hukum ?

Cara konsultasi mengenai hukum hak guna bangunan dan hak milik bisa datang langsung ke kantor LBH Jangkar atau bisa juga melalui saluran telp kantor kami.

Apabila anda memerlukan bantuan, segera hubungi Klinik Hukum Jangkar  untuk memberikan jasa konsultasi dan pendampingan hak guna bangunan dan hak milik atau mengalami masalah :

Klinik Hukum dan LBH didirikan pada tanggal 22 mei 2008 dengan komitmen yang kuat dari advokat untuk menyediakan pelayanan terbaik, tercepat dan terpercaya kepada client. Silahkan hubungi :

Customer Service Fauzi HP/whatsapp XL: +6287727688883

Customer Service Slamet HP/whatsapp XL :+6287776370033

Customer Service Akhmad HP/whatsapp Simpati : +6281290434111

Customer Service Lukman Azis, SH HP/whatsapp XL: +6281289004086

Proses Dokumen Ida HP/Whatsapp Simpati : +6281282474443

Hukum/Pengadilan Takim HP/Whatsapp XL: +6287784767914

Pickup Document Yatno HP/Whatsapp XL : +6287727356800

Complain HP/Whatsapp Simpati : +6281386251161

Telp kantor : +622122008353 dan +622122986852

Atau bisa menghubungi kami via :

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here